美国国税局对度假屋损失的看法

10-22-2020税务信息

一般, 如果你在没有私人使用的时候把度假屋租出去, 你可以从租金中扣除费用来抵销应税收入.  这包括按揭利息、物业税、维修、公用事业、保险等. (对于合格的个人住宅，按揭利息和财产税需要遵守附加规则). 

如果你个人使用度假屋的时间不超过(a) 14天或(b)房屋出租时间的10%以上，你甚至可以在当年的所得税申报单上扣除损失.

在“被动活动损失”规则下，你可以 只使用损失 从租赁活动抵消其他被动活动的损失，但有一些例外.

如果纳税人“实质性地参与”租赁活动，短期租赁度假屋的损失可能被允许.  物质参与需要在活动中“有规律地”参与, 连续, 和实质性”的基础上.  国税局的规定为确定物质参与设立了几项测试. 例如，如果纳税人每年在这项活动上花费500个小时，那么他或她就满足了一项测试.

记住一个关键的步骤——把你所有的活动同时记录下来.

在最近的一项裁决中(Lucero, TC备忘录2020 - 136, 9/29/20), a taxpayer used a management company; but also did a fair amount of repair work on a short-term rental property (~270 hours in a year); but waited until the IRS examined the activity before creating a log of his activities (in order to substantiate claiming the loss).  在最高法院看来，纳税人的估计被夸大了. 最后，这些损失被否认了.